Koszty notarialne przy zakupie domu nie są jedną opłatą. Na końcowy rachunek mogą składać się: wynagrodzenie notariusza, VAT od tej usługi, podatek PCC albo VAT związany ze sprzedażą, opłata za wpis własności do księgi wieczystej oraz koszty dodatkowych czynności, na przykład ustanowienia hipoteki.
Rzeczywista kwota zależy przede wszystkim od wartości domu, rodzaju transakcji, tego, czy kupujesz pierwszą nieruchomość mieszkalną, sposobu finansowania oraz stanu księgi wieczystej. Przed podpisaniem aktu poproś kancelarię o rozpisanie wszystkich pozycji osobno.
Jakie opłaty mogą pojawić się u notariusza przy zakupie domu?
Najłatwiej podzielić koszty na cztery warstwy. Takie rozróżnienie pozwala sprawdzić, za co faktycznie płacisz i czy dana pozycja wynika z transakcji, czy tylko z dodatkowego wniosku.
- taksa notarialna – wynagrodzenie kancelarii za sporządzenie aktu notarialnego;
- VAT od usługi notariusza – podatek doliczany do wynagrodzenia za czynność notarialną;
- PCC albo VAT od sprzedaży – podatek związany z samą transakcją, a nie z pracą notariusza;
- opłaty sądowe i koszty dodatkowe – między innymi wpis własności, założenie księgi wieczystej, hipoteka oraz wypisy aktu.
Ile może wynosić taksa notarialna za zakup domu?
Taksa notarialna jest ustalana na podstawie wartości nieruchomości. Przepisy określają maksymalne stawki, ale nie oznacza to, że każda kancelaria musi pobierać dokładnie maksymalną kwotę. Ostateczne wynagrodzenie warto ustalić przed zleceniem sporządzenia aktu.
Przy umowie przenoszącej własność nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym maksymalna stawka wynagrodzenia notariusza jest obniżona do połowy stawki określonej dla danego przedziału wartości. Dotyczy to umów spełniających warunki przewidziane w przepisach, dlatego kwalifikację konkretnej czynności potwierdzi kancelaria.
Do taksy należy doliczyć VAT od usługi notarialnej. Jest to osobna pozycja od podatku dotyczącego sprzedaży domu. W wycenie powinno być jasno wskazane, czy podana kwota taksy jest kwotą netto, czy obejmuje już VAT.
Czy przy zakupie domu trzeba zapłacić PCC?
Na rynku wtórnym zakup domu co do zasady może wiązać się z PCC w wysokości 2% podstawy opodatkowania. PCC nie jest wynagrodzeniem notariusza – kancelaria może pobrać podatek przy zawieraniu aktu i przekazać go właściwemu organowi.
Nie każda sprzedaż podlega jednak PCC. Jeżeli transakcja jest objęta VAT, zasady opodatkowania są inne. Dotyczy to często sprzedaży dokonywanej przez przedsiębiorcę, ale o kwalifikacji decydują konkretne okoliczności transakcji, status sprzedającego i przedmiot sprzedaży. Sam fakt, że umowa jest podpisywana u notariusza, nie przesądza o rodzaju podatku.
Czy pierwsze mieszkanie lub dom może być zwolnione z PCC?
Osoba fizyczna kupująca pierwszy dom może skorzystać ze zwolnienia z PCC, jeżeli spełnia ustawowe warunki. Znaczenie ma między innymi to, czy kupujący wcześniej posiadał określone prawa do lokalu lub domu. Przy kilku kupujących warunki mogą być oceniane odrębnie dla każdej osoby.
Przed aktem przekaż notariuszowi informacje potrzebne do oceny zwolnienia. Jeżeli sytuacja dotycząca wcześniejszej własności, udziałów lub dziedziczenia jest nietypowa, nie zakładaj automatycznie, że zwolnienie będzie dostępne.
Zobacz praktyczny poradnik dotyczący tego etapu transakcji.
Ile kosztuje wpis własności domu do księgi wieczystej?
Za standardowy wniosek o wpis własności domu do księgi wieczystej pobierana jest opłata sądowa 200 zł, o ile w danej sprawie nie działa przepis szczególny. To nie jest część taksy notarialnej. Pieniądze są przeznaczone na opłatę za czynność sądu wieczystoksięgowego.
W praktyce notariusz może przyjąć od kupującego opłatę i złożyć wniosek wieczystoksięgowy wraz z aktem. Na rachunku trzeba jednak rozróżnić: opłatę sądową za wpis własności oraz ewentualne wynagrodzenie za sporządzenie aktu i obsługę wniosku.
Jakie dodatkowe opłaty sądowe mogą się pojawić?
Dodatkowe koszty zależą od tego, co trzeba ujawnić w księdze wieczystej. Przykładowo założenie albo połączenie księgi wieczystej może wiązać się z opłatą 100 zł, a wpis praw osobistych lub roszczeń z opłatą 150 zł. Nie są to automatyczne koszty każdego zakupu domu.
Jeżeli dom nie ma księgi wieczystej, księga wymaga uporządkowania albo akt obejmuje dodatkowe prawa i roszczenia, kancelaria powinna wskazać, jakie wnioski zostaną złożone i jaka opłata przypada na każdy z nich.
Jak kredyt wpływa na koszty u notariusza?
Zakup finansowany kredytem może oznaczać dodatkowe czynności notarialne i wieczystoksięgowe. Najczęściej chodzi o ustanowienie hipoteki na rzecz banku, jej wpis do księgi wieczystej oraz ewentualne inne wnioski wymagane przez konkretny bank.
Nie doliczaj tych pozycji bez sprawdzenia dokumentów. Ich wystąpienie zależy między innymi od tego, czy hipoteka jest ustanawiana w akcie, czy księga wieczysta już istnieje oraz jakie warunki wypłaty kredytu określił bank. Koszty bankowe i koszty notarialne powinny być przedstawione oddzielnie.
Za co jeszcze płaci kupujący przy sporządzaniu aktu?
- wypisy aktu notarialnego – ich liczba zależy od tego, komu dokumenty trzeba wydać lub przesłać;
- dodatkowe wnioski wieczystoksięgowe – na przykład dotyczące hipoteki, roszczeń albo założenia księgi;
- czynności związane z bardziej złożoną umową – jeżeli transakcja obejmuje dodatkowe oświadczenia, pełnomocnictwa lub warunki;
- koszty dokumentów – jeżeli trzeba uzyskać odpisy, zaświadczenia albo inne materiały wymagane do aktu.
Nie wszystkie te pozycje są pobierane w każdej transakcji. Ich wysokość i zakres powinny wynikać z konkretnego projektu aktu oraz informacji przekazanych przez kancelarię.
Jak przygotować się do rozliczenia kosztów?
Przed podpisaniem umowy poproś o pisemne zestawienie obejmujące co najmniej: taksę netto, VAT od taksy, PCC albo informację o podstawie braku PCC, opłatę za wpis własności, koszty wypisów oraz wszystkie dodatkowe wnioski. Przy kredycie dołącz do tego koszty wskazane w umowie kredytowej i dokumentach banku.
Najważniejszy praktyczny wniosek jest prosty: nie porównuj samych kwot opisanych jako „koszt notariusza”. Jedna oferta może obejmować wyłącznie wynagrodzenie kancelarii, a druga również podatki, opłaty sądowe i wypisy. Dopiero rozbicie rachunku na osobne pozycje pozwala rzetelnie ocenić, ile wyniosą koszty zakupu domu.
