Umowa rezerwacyjna mieszkania na rynku wtórnym może czasowo wyłączyć lokal z oferty, ale sama wpłata pieniędzy nie gwarantuje, że dojdzie do sprzedaży. Bezpieczniejszy dokument powinien dokładnie opisywać mieszkanie, strony, termin rezerwacji, charakter wpłaty, zasady jej zwrotu oraz dokumenty, które sprzedający ma udostępnić przed zawarciem umowy przedwstępnej.
Na rynku wtórnym taka umowa jest co do zasady porozumieniem stron. Nie należy automatycznie stosować do niej zasad przewidzianych dla umów rezerwacyjnych zawieranych w ustawowym modelu deweloperskim. Dotyczy to między innymi limitu opłaty rezerwacyjnej wynoszącego 1% ceny określonej w prospekcie informacyjnym. Nie jest to automatyczny limit każdej prywatnej rezerwacji mieszkania z rynku wtórnego.
Co wpisać do umowy rezerwacyjnej mieszkania?
Dokument powinien pozwalać bez wątpliwości ustalić, czego dotyczy rezerwacja i jakie są obowiązki obu stron. Najlepiej oprzeć go na konkretach, a nie na ogólnym zapewnieniu, że sprzedający „nie sprzeda mieszkania innej osobie”.
- Strony umowy – imiona, nazwiska, adresy i dane pozwalające jednoznacznie zidentyfikować kupującego oraz wszystkich właścicieli nieruchomości.
- Dokładny opis lokalu – adres, numer lokalu, powierzchnia, liczba i układ pomieszczeń, a także informacja o przynależnych pomieszczeniach, udziałach lub prawach, jeśli są objęte transakcją.
- Cena – kwota sprzedaży oraz wskazanie, czy obejmuje miejsce postojowe, komórkę lokatorską albo inne składniki oferty.
- Okres rezerwacji – konkretny dzień rozpoczęcia i końca, a nie tylko zapis „do czasu uzyskania kredytu”.
- Zakres wyłączenia z oferty – zobowiązanie sprzedającego do nieprzyjmowania ofert, niezawierania umowy z innym kupującym i niezmieniania ustalonej ceny w okresie rezerwacji.
Warto dołączyć do umowy załącznik z opisem stanu lokalu, wyposażenia pozostającego w mieszkaniu oraz ustaleniami dotyczącymi terminu wydania. Jeżeli cena lub zakres sprzedaży zależy od wyniku weryfikacji dokumentów, trzeba opisać to wprost, zamiast pozostawiać ustalenia wyłącznie w korespondencji lub rozmowach.
Opłata rezerwacyjna, zaliczka czy zadatek?
Największe ryzyko wynika z używania tych pojęć zamiennie. Umowa powinna wskazywać, czym dokładnie jest wpłacana kwota i jaki skutek ma niewykonanie kolejnego etapu transakcji.
Opłata rezerwacyjna
Jeżeli strony posługują się pojęciem opłaty rezerwacyjnej, powinny opisać, czy zostanie ona zaliczona na poczet ceny, kiedy podlega zwrotowi i kiedy może zostać zatrzymana. Samo określenie „opłata rezerwacyjna” nie przesądza automatycznie o skutkach prawnych.
Zaliczka
Zaliczka jest co do zasady częścią przyszłej ceny. W umowie warto wskazać, w jakich sytuacjach zostanie zwrócona, na przykład gdy weryfikacja stanu prawnego ujawni przeszkodę albo strony nie uzgodnią warunków umowy przedwstępnej. Nie należy zakładać, że zaliczka daje takie same uprawnienia jak zadatek.
Zadatek
Zadatek jest zaliczany na poczet ceny, jeżeli umowa zostanie wykonana. Gdy do niewykonania umowy dochodzi z winy sprzedawcy, kupujący może co do zasady żądać dwukrotności zadatku. Jeżeli nie wykonuje jej kupujący, sprzedawca może co do zasady zadatek zatrzymać. Te skutki dotyczą zadatku, a nie każdej wpłaty nazwanej w umowie opłatą rezerwacyjną.
Zobacz praktyczny poradnik dotyczący tego etapu transakcji.
Jak zabezpieczyć zwrot pieniędzy?
W umowie trzeba stworzyć zamkniętą albo możliwie precyzyjną listę przypadków zwrotu. Powinna obejmować co najmniej sytuację, w której sprzedający nie ma możliwości skutecznego przeniesienia własności, ujawnione obciążenia nie zostaną zaakceptowane przez kupującego lub dokumenty nie potwierdzą ustalonego stanu nieruchomości.
Jeżeli zakup ma być finansowany kredytem, zapiszcie termin pozwalający na przeprowadzenie procedury bankowej. Można też określić, co dzieje się w razie odmowy finansowania, na przykład czy kupujący musi przedstawić decyzję banku, w jakim czasie może odstąpić od dalszych rozmów i kiedy nastąpi zwrot wpłaty. Sformułowanie „do czasu uzyskania kredytu” jest zbyt nieprecyzyjne, bo nie wskazuje końca rezerwacji.
Jakie dokumenty sprawdzić przed wpłatą?
Przed przekazaniem pieniędzy sprawdź przede wszystkim księgę wieczystą nieruchomości w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Zwróć uwagę na dział II, który pokazuje właściciela, dział III dotyczący praw, roszczeń i ograniczeń oraz dział IV, w którym ujawnia się hipoteki. Dane z księgi trzeba zestawić z informacjami od sprzedającego i stanem faktycznym.
Poproś także o dokumenty potrzebne do oceny konkretnej transakcji, w szczególności dotyczące nabycia lokalu, obciążeń oraz praw do pomieszczeń lub miejsca postojowego. Ich zakres zależy od nieruchomości, sposobu nabycia, wspólnoty albo spółdzielni i wymagań notariusza lub banku. Nie wpłacaj pieniędzy wyłącznie dlatego, że mieszkanie jest atrakcyjne i szybko może zniknąć z rynku.
Czy umowa rezerwacyjna zastępuje umowę przedwstępną?
Nie. Umowa rezerwacyjna ma zwykle zabezpieczyć krótki etap weryfikacji nieruchomości i przygotowania dalszej transakcji. Nie należy utożsamiać jej z umową przedwstępną ani zakładać, że sama wpłata daje kupującemu roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży.
W dokumencie warto więc opisać dalszą ścieżkę: termin przekazania dokumentów, czas na ich sprawdzenie, termin podpisania umowy przedwstępnej, sposób rozliczenia wpłaty oraz planowany termin aktu sprzedaży. Jeżeli strony chcą rzeczywiście zobowiązać się do zawarcia umowy sprzedaży, potrzebna jest analiza właściwej umowy przedwstępnej, a w określonych sytuacjach także konsultacja z notariuszem lub prawnikiem.
Najbezpieczniejsza umowa rezerwacyjna na rynku wtórnym nie polega zatem na samym „zablokowaniu” ogłoszenia. Jej wartość wynika z połączenia precyzyjnego opisu mieszkania, konkretnego terminu, jasnych zasad wpłaty i zwrotu oraz obowiązku przekazania dokumentów. Przed podpisaniem przeczytaj szczególnie postanowienia o odpowiedzialności stron i nie zakładaj, że nazwa dokumentu sama przesądza o jego skutkach.
